世牛配资APP下载房地产拐点有望1-2年后到来

房价收入比，租金收益率均非有效指标！

5 月大多数城市房价，又在下跌。

虽然常识是没有永远下行的市场，但这一轮房地产自 21 年 7 月下行周期开启已长达 4 年后，未来房价，到底何时能迎来拐点？

这是全民关注的问题。

目前基于经济下行，投资下行、消费不足以及众多行业收入下行、后市信心不足大背景下，大多人尤其没买房的人都认为未来中国房价还会继续跌跌不休，现在 25 年还远没到底。

当然，他们给出的理由很单薄，比如人口出生率越来越低，就业都是个问题了还怎么买房？当然大多是泄愤。

当然也有人说再跌 1、2 年到底了，也有人说日本跌了 30 年，中国房价这一轮要真正见底还早着了。当然，还有人说房价不可能再大跌了，因为再大跌就会触发银行金融系统的风险，国家会控盘。

在这样一个背景下，中金有一个预测结论，相对目前大众认知会乐观一些。

即这一轮房地产拐点（房价拐点）有望 1~2 年后到来。

也就是 2026 年到 2027 年会实现房价见底向上。

与大众的情绪化、片面化视角研判不同的是，中金有一套更理性、更系统的分析。

01房地产市场回稳三步走

整个房地产市场止跌回稳，在中金看来，核心会分为三个阶段。

第一步：交易量止跌（2025 年）中央地方持续救市政策，驱动销量环比改善；

第二部：房价企稳（2026 年）：供需再平衡后预期转向；

第三步，投资回升（2026 年后）：土地购置和新开工回暖。

一旦中国房地产完成上述三步走，那么整个房地产将进入新一轮正循环，而彼时新房销量会开启显著的修复空间（因当前二手房分流严重），未来中长期商品房年需求中枢约 8.5-9.5 亿平方米。

02不同城市房地产拐点研判一线城市 25 年稳，强二线 26 年 ~27 年稳

追问中国房地产整体拐点已经没有意义，核心在于中国一二三四线城市分化太厉害。我们有必要从一线城市、二线城市、三四线城市去做细分类型城市的拐点研判。

比如针对一线城市，中金认为会在 2025 年底完成止跌回稳。理由是多方面的。比如从政策面看，一线城市政策宽松空间大，比如北上深限购优化空间存在，比如从市场面看，一线城市产业领先，人口净利润大，刚性需求强，加上城中村改造加速，所以一线城市在 2025 年能迎来率先全面企稳！

二线城市还要看强弱之分，比如即使是强二线城市，他们产业与人口吸附力强，但库存压力仍然需要时间去消化。所以，预计大多强二线城市会在 26 年 ~27 年企稳。

三四线城市谈拐点已经没有现实意义。

中金的结论也很消极，比如三四线城市拐点在 2027 年后或是更晚的时间。

事实上，更悲观也理性的研判是，绝大多数三四线城市，因为人口净流出，库存周期太长，而政府收储很难托底，所以其房价阴跌趋势中长期看，甚至都难以逆转。

03看拐点房价收入比，租金收益率均非有效指标

到底如何与预判房价乃至房地产的拐点？

对此，当下市场上或是老百姓常用房价高不高？ "房价相对收入的水平高不高？（尤其是国际层面的横向对比）来试图指引拐点。

这个带粘性指标比如"房价收入比"，比如租金收益率，这是常见的 2 个指标。

房价收入比，是衡量居民家庭的住房支付能力，利用其指引拐点的隐含前提是只要房价达到了居民收入负担范围内，居民就会放弃观望、开始购房！

但现实情况是，即便我国各类城市的房价收入比与国际上同等类型城市—— 比如各国的超级明星城市（纽约，伦敦，巴黎、东京等）作比、第二梯队的明星城市（旧金山、洛杉矶）作比—— 基本可比。尤其在 2021 年这一轮房价快速持续下跌" 30% 到 50% "后，中国除了典型北上深和香港这几个城市房价收入比相对偏高之外，剩下大多城市房价收入比已经与全球明星城市差距在缩小。